春节特辑·2024楼市前瞻丨政策篇：继续刺激开启新模式
2023年，房地产市场底部调整。行业销售表现为“前高中低后稳”，整体规模继续下滑。在政策四箭齐发促稳定的背景下，房地产市场出现一些积极的变化。一二手房总需求稳定，北京、上海、杭州和成都楼市仍保持一定热度。前行路上，有风有雨是常态。新的一年，每个人还将蓄力，继续和时间赛跑！2024年，房地产市场走向如何？行业还有哪些新的机会？值此春节辞旧迎新的关键节点，“丁祖昱评楼市”编辑部推出春节系列策划——2024楼市前瞻，涉及政策、行业、产品、融资、物管、租赁、康养等方面重要内容，对2024年乃至未来三年楼市进行趋势性研判。本篇聚焦2024年政策走向。2023年年底有两个重磅会议，均定调2024年房地产政策走向。一个是全国住房城乡建设工作会议。在坚持“房住不炒”的定位下，明确两件事：一是稳定房地产市场，二是构建房地产新发展模式。另一个是中央经济工作会议，强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。两个大会议的共性在于三个方面，即稳市场、化风险、构建房地产发展新模式。无论是中央还是地方政策，将围绕以上几个方面内容展开。2024年伊始，政策转向积极。1月12日，住建部和金监局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，会上强调抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，同时，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。这为地方调整限购政策提供了有力支撑。1月27日，一线城市广州放开120平方米以上住宅限购，紧接着1月30日，上海放开外环以外非户籍单身人士购房限制，2月6日，北京消了通州区“双限购”，2月7日，深圳落户即可买房”、非深户籍社保5改3。（详见：）二线城市苏州更为彻底，六大区全面放开一手房、二手房限购。至此，各地政策的优化调整力度预期被进一步强化。2024年，房地产政策宽松主基调不变，中央层面房地产政策有望从三方面发力。首先，“三大工程”建设将成为推动构建房地产发展新模式的重要抓手。具体来看，保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供给改革和房地产发展新模式的重要内容。推进“三大工程”，首要问题是“钱从哪里来”，预计2024年，中央将加大对“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放补充抵押贷款，为其提供中长期低成本资金，解决资金这一主要掣肘，“三大工程”项目有望加速落地。第二，进一步从供给端加强金融支持，“三个不低于”、“融资三支箭”、“房企白名单”等措施真正落地见效。这一点已经在1月中旬住建部、金监总局联合发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中有所体现。从建立融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障四方面展开，精准支持房地产项目合理融资需求。目前南宁、重庆、四川成都、陕西西安、山东青岛等在内的多个城市首批房地产融资“白名单”已出炉。第三，下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。例如购买家庭唯一住房或改善住房，减征免征契税，再比如缩短购房增值税、个人所得税征免年限。一线及部分强二线城市调控政策尚有进一步优化的空间。一线城市精细化调整还将继续。自1月27日至2月7日，在不足半个月的时间，4个一线城市均已出台放松限购政策。但对比4个一线城市调整政策来看，北京和上海限购仍比较严格，在限购政策松绑上比较谨慎，仍具备较大优化调整空间。例如对于远郊区域调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民套数限制，放宽法拍房、离婚购房限制，调降落户门槛等，再比如下调各类交易税费征免年限。二线城市“应放尽放”，杭州、成都、长沙、西安、苏州、天津等城市调控政策仍有进一步优化空间，未来大概率进一步调整，比如全面放开限购、限售，下调商贷首付比例至国家规定的下限，放宽限价鼓励“优质优价”等均是可选项。其余二三线城市限制性政策基本已经全面解除，剩余可优化的政策主要有限贷套数认定，比如进一步放宽至认贷不认房，多孩家庭买两套仍可享首套信贷优惠，公积金政策在流动性充裕的情况下可以考虑提高可贷额度、放开“商转公”，实行商业贷款贴息等。当前楼市政策像极了2014年，彼时楼市处于低谷期，有42城陆续取消限购，仅北上广深三亚等城市仍在执行限购。但今时不同往日，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模基本见顶，政策解绑很难再现V型反转行情。2024年以来，新一轮政策松绑的序幕拉开，楼市调控政策正在加速落地。随着一线城市差别化调整限购政策，地方政策优化调整的力度预期将进一步强化。
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